{"id":19249,"date":"2023-05-23T08:13:04","date_gmt":"2023-05-23T11:13:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agroeducacion.com\/website\/?p=19249"},"modified":"2023-05-23T08:13:11","modified_gmt":"2023-05-23T11:13:11","slug":"alquileres-el-debate","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.agroeducacion.com\/website\/alquileres-el-debate\/","title":{"rendered":"Alquileres: El debate"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Por Marianela De Emilio<\/em> | Ing. Agr. Msc. Agronegocios<\/em> \u2013 INTA Las Rosas<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Trabajar tierras bajo contratos de alquiler no es algo nuevo en Argentina ni en el mundo, se estima que en Estados Unidos 40% de la tierra cultivada se hace en superficies alquiladas, mientras en Argentina esta proporci\u00f3n se eleva a 70%. Seg\u00fan el Censo Nacional Agropecuario, entre Buenos Aires, C\u00f3rdoba y Santa Fe, provincias que conforman la zona n\u00facleo pampeana, hay m\u00e1s de 17 millones de hect\u00e1reas bajo alquiler, para usos agropecuarios varios, pero principalmente para siembra de cultivos anuales, de los que soja lleva el primer lugar y ma\u00edz el segundo. Estas tres provincias suman en la presente 22\/23 m\u00e1s de 17 millones de hect\u00e1reas de superficie sembrada con soja (12,1 MM has) y ma\u00edz (5 MM has), y se estima que la proporci\u00f3n 70% de superficie sembrada en tierras alquiladas y 30% en tierras propias, se cumple o a\u00fan se supera, dada la superficie censada bajo alquiler.  <\/p>\n\n\n\n

Los alquileres de campos, negociado entre el due\u00f1o de la tierra e inquilino, presenta tantos modos de contratos como alquileres acordados, aunque hay algunas modalidades que predominan sobre otras, sin una estad\u00edstica oficial, pero con conocimiento por usos y costumbres de alquileres en el medio rural de zona n\u00facleo pampeana. Lo m\u00e1s difundido son alquileres con montos fijos, valuados en quintales[1]<\/a> de grano por hect\u00e1rea (qq\/ha), generalmente soja, independientemente del cultivo a sembrar y los rendimientos alcanzados. El modo de pago puede ser semestral, cuatrimestral o mensual, y el monto a pagar resulta de un volumen determinado de soja a un precio que suele determinarse seg\u00fan el promedio de precio en el mercado disponible de la semana de cobro. Uno de los primeros pagos es al momento de concertaci\u00f3n del contrato de alquiler, lo que exige que el origen del dinero sea de la cosecha anterior para iniciar las tareas de la nueva campa\u00f1a, y los \u00faltimos pagos se realizan al momento de cosecha, esta vez con la liquidez generada por la producci\u00f3n del campo alquilado. Considerando que entre mayo y junio ocurre la mayor concentraci\u00f3n de cosecha gruesa de verano, soja y ma\u00edz principalmente, son meses en los que generalmente culminan los contratos de alquiler y se negocian los de la pr\u00f3xima campa\u00f1a, es decir, se liquida el \u00faltimo pago de la campa\u00f1a saliente y el primer pago de la campa\u00f1a entrante. <\/p>\n\n\n\n

Criterio de valuaci\u00f3n y modalidad de alquileres:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00d8  Valuaci\u00f3n: El valor de los alquileres guarda relaci\u00f3n con la productividad de cada lote, as\u00ed, lotes con potenciales de rendimientos altos, tendr\u00e1n mayor costo de alquiler que aquellos con rendimientos inferiores. Los valores var\u00edan en montos que representan proporciones de rendimientos promedio entre 35% y 50%. Alquileres que incluyen, adem\u00e1s del monto a pagar, el tipo de manejo de suelos y cultivos, como rotaciones, preservaci\u00f3n de materia org\u00e1nica, cobertura, etc., suelen acercarse a proporciones de 33-35% del rendimiento potencial, dado que exigen menor pago, pero mayor inversi\u00f3n a campo, para aportar sustentabilidad en el mediano y largo plazo. Alquileres m\u00e1s altos, que representan 40-50% de rendimientos potenciales, generalmente no incluyen exigencias agron\u00f3micas de manejo. <\/p>\n\n\n\n

\u00d8  Modalidad en quintales de granos fijos por hect\u00e1rea (qq\/ha): Valuar lotes en qq\/ha, generalmente de soja, es la modalidad m\u00e1s com\u00fan en la zona n\u00facleo. Aunque el valor est\u00e1 relacionado al potencial productivo de soja en cada lote, el pago equivalente a un volumen fijo de soja por hect\u00e1rea debe cumplirse se logre o no la cosecha, lo que posiciona al due\u00f1o del campo en un lugar donde no asume ning\u00fan riesgo productivo. As\u00ed, por ejemplo, lotes con rendimientos potenciales de 40-45 qq\/ha, cobran alquileres que pueden fluctuar entre 14 y 22 qq\/ha, que representa desde 35% a 50% del rendimiento probable, proporci\u00f3n que puede ser mucho mayor, 80%, 100% o m\u00e1s, cuando los rendimientos son inferiores a lo esperado, es el caso de muchos campos que en esta cosecha no superan rendimientos de 15 qq\/ha, lo que resulta en un costo de alquiler que representa casi 107% del rendimiento.<\/p>\n\n\n\n

\u00d8  Modalidad en proporci\u00f3n de rendimiento logrado \u2013 aparcer\u00eda: Valuar los alquileres agr\u00edcolas seg\u00fan porcentaje de rendimiento logrado a cosecha no es lo m\u00e1s frecuente. Aqu\u00ed, por ejemplo, una aparcer\u00eda del 40% de cosecha, lograr\u00eda un alquiler de 16 qqg\/ha de soja, con rendimientos de 40 qq\/ha. Sin embargo, rendimientos de 30 qq\/ha resultan en un alquiler de 12 qq, rendimientos de 15 qq pagan 6 qq y a la inversa cuando los rendimientos son superiores, por ejemplo 50 qq pagar\u00edan 20 qq\/ha. El due\u00f1o asume junto al productor el 100% de riesgos productivos, dado que, si la producci\u00f3n es cero, no cobrar\u00e1 nada, y si es una cosecha exitosa, cobrar\u00e1 el resultado de ese \u00e9xito.<\/p>\n\n\n\n

\u00d8  Modalidad combinada: A fin de encontrar puntos intermedios en la negociaci\u00f3n de alquileres, en que el propietario asuma parte de los riesgos y a la vez se asegure un m\u00ednimo a cobrar, hace algunos a\u00f1os se difundi\u00f3 la modalidad hibrida. Pagar una base de alquiler fijo, por ejemplo, 8 qq\/ha de soja, y, a rendimientos superiores a 20 qq, pagar una proporci\u00f3n de cada kilo extra, 40-50% son proporciones muy usadas en estos casos. As\u00ed, rendimientos de 40 qq, superan a la base de 20 qq en 20 qq, y el 40% resulta en 8 qq, sumando un total a pagar de 16 qq\/ha. Pero a rendimientos inferiores, se asume parte de las p\u00e9rdidas, por ejemplo, 30 qq\/ha, con 10 qq por encima de la base, suma solo 4 qq m\u00e1s de pago, resultando un total de 12 qq\/ha. Por \u00faltimo, todo rendimiento igual o inferior a 20 qq\/ha, no suma quintales a pagar de alquiler, y solo se exige el m\u00ednimo de 8 qq\/ha.<\/p>\n\n\n\n

El debate:<\/strong> Dado que los contratos en cantidades fijas por hect\u00e1rea, son los m\u00e1s frecuentes, los riesgos productivos son totalmente asumidos por el productor inquilino, lo que pone el total de costo de alquiler dentro del total de costos directos vinculados a la producci\u00f3n, como labores, insumos, comercializaci\u00f3n y cosecha. Por tanto, considerando costos directos equivalentes a 17 qq\/ha de soja, suponiendo rendimientos de 40 qq\/ha y un pago hipot\u00e9tico de 16 qq, resulta en un costo total de 33 qq\/ha, sin considerar costos de estructura, impuestos, etc., dejando un saldo de 7 qq\/ha para afrontar el resto de los costos, en caso de rendimientos normales. <\/p>\n\n\n\n

Este a\u00f1o de sequ\u00eda extraordinaria, el rendimiento promedio en zona n\u00facleo, que suele ser de 30 qq\/ha, apenas llega a 15 qq\/ha. La discusi\u00f3n respecto de alquileres, toma entonces fuertes condimentos de debate, aunque no siempre afrontado con la madurez necesaria para establecer criterios de negociaci\u00f3n. Est\u00e1 claro que muchos inquilinos no lograron suficiente cosecha para afrontar el pago de alquileres 22\/23 y tampoco disponen de liquidez para renovar contrato hacia la 23\/24.  <\/p>\n\n\n\n

El debate gira en torno a las renegociaciones de alquileres 22\/23, y negociaciones 23\/24, seg\u00fan saldo a pagar y posibilidades financieras del due\u00f1o de la tierra e inquilino, con t\u00e9rminos que aporten flexibilidad de pago, en la medida que se prioriza la preservaci\u00f3n de relaciones comerciales, familiares, de amistad, etc., o se procede a rescindir contratos u otras variantes no deseadas.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 es lo que marca la diferencia entre seguir o no seguir con una relaci\u00f3n de alquiler? La respuesta parece obvia, depende de la necesidad y urgencia de pago que tenga el due\u00f1o de la tierra, siendo muy dif\u00edcil para este sostener a un inquilino de financiado, si el pago le es imprescindible para su econom\u00eda. Pero hay dos extremos que se presentan, m\u00e1s all\u00e1 de la premura de los propietarios por cobrar, que marcan las puntas de un rango de posibilidades vivenciadas en el medio rural. En un extremo, tanto el due\u00f1o como el inquilino est\u00e1n comprometidos en una relaci\u00f3n de largo plazo, donde el trato entre las partes data de conocimiento y confianza mutua, al punto de tomar parte conjunta en la coyuntura de emergencia agropecuaria actual, para sostener y renovar contratos, asumiendo el propietario parte de las p\u00e9rdidas, aunque la modalidad de alquiler sea en quintales fijos, y a costa de resignar el derecho a cobrar en el corto plazo. En el otro extremo se encuentran contratos de alquiler eventuales, de corto plazo y\/o con renovaci\u00f3n anual, en los que a veces las partes, propietario e inquilino, ni se conocen, y, m\u00e1s all\u00e1 de tener o no el propietario posibilidades financieras para renegociar el alquiler, rescinde el contrato ante incumplimiento y\/o la llegada de mejores ofertas de alquiler. <\/p>\n\n\n\n

El dilema en el que se encuentran tanto el propietario como el inquilino, es el de una cosecha que se evapor\u00f3 con la sequ\u00eda, el menor ingreso de pagos para el cumplimiento de obligaciones y el elevado costo de acceso al cr\u00e9dito para compensar la cosecha faltante. Enfrentar este dilema requiere de sincerar entre ambas partes las alternativas de soluci\u00f3n, en convenios de colaboraci\u00f3n conjunta, para lo que no es suficiente estar al tanto de los resultados que aport\u00f3 la sequ\u00eda, sino tambi\u00e9n de la dimensi\u00f3n de costos y riesgos productivos asumidos durante las campa\u00f1as en las que el campo ha sido alquilado. Por un lado, el productor, previo a la negociaci\u00f3n, debe asumir las condiciones en las que campa\u00f1a tras campa\u00f1a acuerda el pago de alquileres, sean fijos, a porcentaje o combinado, y pasar en limpio lo que esto significa en t\u00e9rminos de riesgo, dado que a veces se prioriza aumentar escala productiva en superficie alquilada, sin cuantificar desde la gesti\u00f3n productiva, comercial y financiera, el respaldo necesario para afrontar p\u00e9rdidas que resulten en rentas negativas con proporciones como las vistas en la presente campa\u00f1a. Por el lado del propietario, previo a la negociaci\u00f3n, debe asumir, adem\u00e1s de los resultados que trajo esta sequ\u00eda excepcional, que el campo es un recurso natural, a diferencia de otras propiedades inmobiliarias, y conocer aspectos claves que impactan sobre la sustentabilidad y productividad futura de la tierra, lo que deja el precio del alquiler como una parte del convenio, dado que, de no interiorizarse con el manejo productivo que sus inquilinos hacen a sus tierras, podr\u00eda estar subestimando el valor de la misma, por p\u00e9rdidas de productividad que un mal manejo trae, muy dif\u00edciles de recuperar en el corto plazo. <\/p>\n\n\n\n

Conclusiones:<\/strong> Los alquileres de campos, una realidad que atraviesa el sistema productivo argentino, requiere ser priorizado en agenda de propietarios e inquilinos, a fin de resolver los debates que la sequ\u00eda despert\u00f3, y no debiera haberse dormido nunca, dado que el potencial productivo de importantes zonas del pa\u00eds, se ve afectado por obligaciones de pago de elevados alquileres, que exigen m\u00e1ximos resultados al campo con m\u00ednimas inversiones, para preservar recursos econ\u00f3micos a expensas de recursos naturales. <\/p>\n\n\n\n

En negociaci\u00f3n suele decirse que un mal acuerdo es mejor que un buen juicio, sin embargo, la sequ\u00eda puede dar oportunidad de lograr acuerdos superadores, priorizando el cuidado de los suelos y estabilidad productiva en el mediano y largo plazo, renegociando alquileres que involucren al propietario de la tierra en el riesgo y conocimiento del manejo productivo, dado que la tierra es un bien que debe preservarse no solo para s\u00ed mismo, sino para futuras generaciones. El debate est\u00e1 abierto, el desaf\u00edo es aprender a discutir para que los resultados post crisis sean mejores que los anteriores, en el camino la vocaci\u00f3n por aprender de parte de due\u00f1os e inquilinos marcar\u00e1 la diferencia.<\/p>\n\n\n\n

Por Marianela De Emilio<\/em> | Ing. Agr. Msc. Agronegocios<\/em> \u2013 INTA Las Rosas<\/em><\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

\u2193\u2193 Forma Parte de AgroEducaci\u00f3n\u2193\u2193<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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